Stel 100 k van prive hypotheek naar BV.
Stel prive hypotheek rente is 4,2%
Stel rente in BV is 8,9% (dat is zakelijk omdat het pandrecht bij de oorspronkelijke hypotheekverstrekker blijft; de BV moet maar afwachten of er wat terug komt).
Stel verder dat alles in de 52% LB schaal blijft.
Stel dat je al een BV hebt (eigen bedrijf); er zijn dan geen meerkosten voor de accountant.

Rente in BV = 100.000*8,9%= 8900 bruto
Renteverlies in de BV (100k tegen 2,3%) = 2300
8900-2300= 6600 bruto = 3960 netto (60% of -20% VPB - 25% box 2)

100.000 tegen 4,2% minder maar 100.000 tegen 8,9% meer is 4700 meer rente betalen (bruto) in prive.
De fiscus vergoed daarvan 52% dus netto kost de lening 0,48*4700 = 2256 meer.

Netto voordeel is dus 3960-2256=1704 euro per 100k.
Bijkomend voordeel is nog dat de 4,2% nu in de BV komt en niet naar de bank gaat.

Hoe is die 8,9% bepaald? Advies accountant?
In situaties van een serieuze overwaarde op het huis komt het mij wat hoog voor.......

_________________
Pecunia non olet!

Op het seminar over de Hypotheek BV, werd door de aanwezige accountant aangegeven dat de rente maximaal het percentage mag bedragen wat door een commerciële aanbieder wordt aangeboden, hij gaf een voorbeeld van de Rabo 20 jaar vast 5,8%.

Hogere percentages zijn speculatief. Het is daarbij onzeker of deze door de belastingdienst worden geaccepteerd.

Lijkt mij ook eerlijk gezegd. Ik ga voor mezelf uit van 5.7% (dat is het percentage dat ik in het verleden voor 10 jaar vast aan ASR betaalde, tegenwoordig kun je daar inderdaad 20 jaar voor vastzetten).

_________________
Pecunia non olet!

"Mijn" accountant geeft aan 6% maximaal.

Ik heb overigens de stap al genomen. Binnen een week is mijn eigen bank een feit.

@Wenzel
Kun je een berekening laten zien waaruit blijkt dat het voor jou interessant is?
Met name ben ik benieuwd naar de kosten voor oprichting en instandhouding van de BV.

_________________
Neem nodig risico

@Wenzel

Ik ben ook geinteresseerd in het hele proces van omzetten van de hypotheek van de bank naar de BV. Hoe heb je dit juridisch geregeld?

@zessen en reneva

Eerst heb ik een berekening opgevraagd bij de accountant die vermeld staat in het begin van topic. Deze kwam binnen een paar uur met een berekening die ik postte op 14 okt 2012. Ik ben niet iemand die afgaat op de eerste mening, dus ging ik op zoek naar een accountant die tevens ook goede fiscalist is. Die heb ik gevonden en ben mee in zee gegaan.

Ik betaal 1100 euro voor het oprichten van een (flex) BV. Dat is inclusief de notaris, KvK en de leningovereenkomsten tussen mij en de BV. Ik hoef zelf niets te doen, ook KvK wordt helemaal geregeld. Met de accountant heb ik een afspraak voor het voeren van complete administratie, opmaken van jaarrekening en de belastingen. Dat kost 500 per jaar.

Parallel hieraan ging ik op zoek naar een zakelijke rekening. Grote banken geven het eerste jaar gratis, dat is een actie voor starters. ABN kost 127 (eerste jaar gratis), RABO 102 (2 jaar gratis) en ING 95 euro (eerste jaar gratis) op jaarbasis. Daar komen nog transactiekosten bij, maar dan is dubbeltjeswerk. Ik ben klant bij alle drie banken. Met de RABO heb ik niets kunnen regelen, bovendien duurt alles verschrikkelijk lang en je hebt te maken met mensen die er niets van snappen.

Bij ABN ben ik goed geholpen. Ze vroegen of ik al notarisakte had, die had ik, het concept. Hij wilde het even lezen, en kwam een dag later met een goed nieuws. Ik kan daar een zakelijke rekening openen, en het kost niets. Gratis dus. De eerste € 150 aan kosten die je maakt zijn voor rekening van ABN. Deze jaarlijkse vrijstelling van € 150 betekent voor mij dat ik geen kosten hoeft te betalen. Een goede deal vond ik, en de rekening is aangevraagd.
Naar ING ben ik niet meer geweest.

Stand van zaken: bij notaris ben ik geweest, KvK is in behandeling en de zakelijke rekening bij ABN is aangevraagd.
Als ik het bankrekeningnummer heb, moet ik €1 overmaken van privé naar BV. Dat is storting op aandeel. Dat moet ik de notaris laten weten, hij neemt contact met KvK en zij geven de BV vrij. Dat is het.

Daarna moet je van privé naar BV geld storten (het kapitaal), en daarna weer geld terug naar privé (de lening). Met dat geld los je de hypotheek af bij je bank. En dan heb je de hypotheek lopen via een eigen bank.

Wat er verdiend wordt, hangt af van je hypotheek, je belastingtarief, je huidige rente en de rente die de BV gaat rekenen en de VpB. Ook je doorlopende kosten voor administratie tellen mee. In mijn geval is het netto voordeel aanzienlijk en zeker de moeite waard. En wat ik eigenlijk het belangrijkste vind, de bank wordt niet meer rijk van mij. Al het geld wat ik ga betalen aan rente gaat de BV in, en dat ben ik zelf.

Bedankt Wenzel. Hiermee kan ik een goede afweging maken.
Ik heb nog een paar vragen:
- Wat doe je met de rentebetalingen die jouw BV ontvangt? Zakelijk sparen?
- Los je ook nog af aan je BV of is de hypotheek aflossingsvrij?
- Mag je ook (voor jou aftrekbare) afsluitkosten (1,5%) aan je BV betalen?
- Is het ook mogelijk een deel van de hypotheek bij de oude hypotheekverstrekker (de bank) te laten staan? Ik kan me voorstellen dat de bank hier niet blij is, omdat een andere hypotheekverstrekker (de BV) dan ook rechten heeft op het onderpand. Of is het een lening zonder onderpand?

_________________
Neem nodig risico

@ zessen

- Ik heb in de akte van lening gezet dat voor 31-12 van elk jaar alle rentebetalingen bij de BV binnen moeten zijn. Er zijn dus twee mogelijkheden, ik betaal per jaar en intussen stal ik het geld (prive) maandelijks of wat dan ook om zoveel mogelijk rente te krijgen. Tweede optie is maandelijks op een zakelijke spaarrekening te storten, hier is de rente echter wat lager. Beste is M.Y. met 0,1 lager dan een prive spaarrekening. Ik kies voor optie 1.

- ik ga niet aflossen, mijn hypotheek blijft aflossingsvrij
- afsluitbare kosten zijn natuurlijk fictief, ik voer 1% op. Dat is volgens de accountant redelijk te noemen.
- je laatste vraag over het onderpand weet ik niet, daar heb ik me niet in verdiept. Ik doe het wel in twee keer. Deel 1 nog in december '12 en de rest in januari '13. De reden is dat ik op dit moment niet genoeg vrij heb om alles tegelijk te doen. Dat betekent concreet dat ik twee lening aktes heb opgemaakt. Een voor het eerste deel en de tweede voor de rest.

Stand van zaken: Kvk inschrijving is rond, de zakelijke rekening is geopend (i.o.). Stukken moet ik nog wel per post krijgen.

@Wenzel
Is het niet zo dat nieuwe aflossingsvrije hypotheken na 1/1/2013 niet meer aftrekbaar zijn? Gaat dat dan wel goed met je tweede deel in januari?

Ik heb gelezen dat je uiteindelijk wel moet aflossen aan je BV. Je moet dus over een x aantal jaar wel weer genoeg vermogen hebben om af te lossen. Zit je spaargeld nu eigenlijk niet toch weer in de stenen (wel veel voordeliger dan alleen je hypotheek bij de bank aflossen)?

Je kan ook nog
- de rente van een oneven jaar (periode jan t/m jun) betalen op 31 dec van een even jaar.
- de rente van jul t/m dec betalen op 1 jan van het volgende even jaar.
Je hebt dan geen Eigen Woning Forfait in de oneven jaren.

_________________
Neem nodig risico

Motivatie voor de hogere rente is dat het risico voor de BV veel groter is dan voor de bank. Er is geen grote overwaarde; de prijzen dalen, de bank houdt het eerste pandrecht. Het zijn percentages die ik een jaar geleden op aanraden van de accountant heb gebruikt. De rentes dalen dus nu zal het meer richting 8% moeten gaan.

Ik heb aanvullend 1% (was te bescheiden?) afsluitprovisie aan de BV betaald en als kosten afgetrokken in de LB sfeer.

Bij 6% komt het sommetje niet eens zo heel anders uit: 1356 als ik het goed heb.

Dit is een oud topic maar gaat precies over iets waar ik meer info over zoek.

2 vragen;
1) Heeft iemand recente ervaring met de hier besproken constructie?
2) Op welke wijze zou het ingebrachte geld onbelast weer kunnen terugvloeien naar privé?

Omdat je tegenwoordig een annuïteiten hypotheek (aflossen binnen 30 jr) moet hebben zal naast het rentedeel ook het aflossingsdeel naar de BV overgemaakt moeten worden. Met name dat aflossingsdeel zou ik liever weer naar privé brengen. Indien relevant; Ik zou een BV willen opzetten waarbij obv aandeeluitgifte het aandeel tussen mij en mijn vriendin verdeeld is obv percentage inleg.

Geen ervaring met de constructie, maar wel recent een bv-tje opgericht voor onder de 500 euro. ( all-in, notaris kvk etc)
Handiger is eerst een bv oprichten, daarna een bankrekening aanvragen, daarna kapitaal storten op rekening BV. (binnen 30dagen)
Als je op voorhand de verdeling weet van inleg vriendin tov die van jezelf, zou je de aandelen ook als zodanig kunnen verdelen. Je kan dan bv kiezen voor 40 aandelen van 0,01 voor jezelf en 60 van 0,01 aandelen voor je vriendin. Tussentijds wijzigen kan meen ik alleen via de notaris ( dus kosten)

_________________
Als je jong bent, denk je dat geld belangrijk is! Maar naarmate je ouder wordt, weet je het zeker!

49 % en 49% kan een betere verdeling zijn. En de overige 2% bij een verstandig en door beiden vertrouwd persoon neerleggen.

_________________
Transfinancieel. Opgesloten in het lichaam van een miljonair, maar een banksaldo van een arme sloeber.